Общински радиофорум
съвместна рубрика на Българското национално радио и
Фондацията за реформа в местното самоуправление
18.12.2003 година
Тема:
УПРАВЛЕНИЕТО НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
или
КАК ДА ЖИВЕЕМ ЗАЕДНО
Водеща ДИМИТРИНА ЧЕРНЕВА:
Започва нашият Общински радиофорум , който е съвместна рубрика на Българското национално радио програма Хоризонт и Фондацията за реформа в местното самоуправление, в която коментираме актуални въпроси и проблеми на местното самоуправление в България. В предишното предаване, в тази рубрика, коментирахме ролята на общината и гражданите в опазването на обществения ред, а и днешната тема е свързана с ежедневието на всеки от нас, всички ние, които живеем в жилищни блокове. Темата е: Управлението на етажната собственост или Как да живеем заедно . Гости в студиото на Хоризонт са: Антоанета Цонева обществен посредник или омбудсман в Столичната община и Росен Желязков секретар на Столичната община. Добър ден!
Антоанета Цонева и Росен Желязков:
Добър ден!
Димитрина Чернева:
И така, госпожо Цонева, Столичната община и обществения посредник на общината реализират проект за повишаване на знанията и информираността, относно управлението на етажната собственост и подобряване на взаимодействието на домоуправителите с обществената администрация, както и с операторите на обществени услуги - Топлофикация , ВиК и Електроразпределение ... Все сериозни въпроси и проблеми. Кажете нещо повече за този проект...
Антоанета Цонева:
Благодаря Ви за възможността да коментирам този проект. Този проект е съвместна инициатива между Столична община, Фондацията за реформа в местното самоуправление и офиса на обществения посредник. На базата на опита, който ние натрупахме през тази година и осем месеца, се доказа необходимостта знанието за това как се управлява етажната собственост и нейното отношение с външната среда, най-общо казано, би трябвало и е естествено това знание да се увеличи, тъй като всички живеем в такава среда и сме наясно какви проблеми има. Така че в едно абсолютно партньорство и синхрон със Столична община и бих казала и със самите оператори на обществени услуги и Софийска вода-АД , и Топлофикация , които бяха така добри да отговорят на въпросите, които им зададохме, - успяхме заедно да преведем на езика на ежедневието една доста сложна нормативна рамка и да я вложим в тази малка книжка. Всички се обединихме около заглавието й, че основната идея е, образно казано, да обърнем палачинката. Не да си говорим как ние не можем да намерим общ език, а да започнем да мислим в посока на това как можем да живеем по-комфортно заедно.
Димитрина Чернева:
Как тази книжка ще стигне до хората, които трябва да бъдат информирани? Г-н Желязков?
Росен Желязков:
Въпросната инициатива на Фондацията и на омбудсмана, която Столична община приветства и се опитва да я пренесе вече до тези, до които е предназначена, а именно собствениците, които вече живеят в режим на етажна собственост. Понеже вече стана на въпрос за въпросната книжка и за начина, по който тя ще стигне до тях чрез раздаването й от страна на районните администрации, тъй като тя в момента е в един, така да се каже, пилотен тираж около 5000 екземпляра, като инициаторите на това начинание са в готовност да я мултиплицират многократно в този тираж. Ние правим в момента, така, едно пилотно издание на тази инициатива, за да се опитаме да намерим начин за достигането й до домоуправителите или избраните управители на сградите, които са в режим на етажна собственост, да има връзка между тях и районните администрации, лица, които нарочно ще бъдат овластени с това да поддържат тази връзка с управителите на сградите и респективно, с тази книжка, самите управители ще имат възможност да разберат какви са правата, задълженията, да ги доведат до знанието на етажните собственици и да правят връзка с районните администрации.
Димитрина Чернева:
И след като повдигнахме въпроса за необходимостта от информираност, да започнем отначало какво наричаме етажна собственост? Госпожо Цонева, може би от Вас ще очакваме отговор на този въпрос и другото, което не е по-малко важно какви са формите на управление на етажната собственост?
Росен Желязков:
Аз нека да взема думата.
Димитрина Чернева:
Да, г-н Желязков?
Росен Желязков:
Значи, както е известно, спомените за индивидуалните къщички с дворчетата, които се предават от поколение на поколение, са така, приятно, но вече забравено минало. Някъде от 50-те години насам процесите на урбанизация на градовете...
Димитрина Чернева:
... Ни налагат да живеем заедно...
Росен Желязков:
Да. Ни налагат да живеем заедно...Та, етажната собственост е всичко това, което се състои от два и повече обекта и собственика в една сграда, представляващи самите обекти, индивидуална собственост и съответните им общи части, върху които се разпростира съответната съсобственост представлява този режим на етажна собственост. Тоест, собствеността е върху самите обекти в сградата било жилище, било магазин и жилище, ателиета, магазини и жилища и така наречените общи части, върху които отделните собственици на тези обекти имат съсобственост. Тези общи части, най-общо казано, се определят като такива по своето естество или своето предназначение. По естеството си общите части са: покривът на сградата, входът на сградата, стълбищата на сградата, общите инсталации канал, водопровод. А по своето предназначение те могат да бъдат общи части, да кажем, стая за колички, стая за общо ползване от етажните собственици... Та именно създаването на този режим на съсобственост налага определени права и задължения за отделните собственици, защото входът към вашето жилище не започва от улицата. Той преминава през определени общи части и вие имате ангажимент не само да се грижите за вашата си собственост, която е вашата лична и неприкосновена собственост, но имате ангажимент като съсобственик да се грижите и за тези общи части.
Димитрина Чернева:
Г-жа Цонева спомена за сложна нормативна материя и уредба какви са формите на управление на етажната собственост? На практика кой управлява тази собственост, според въпросното законодателство?
Антоанета Цонева:
Етажната собственост се управлява от общото събрание на собствениците в етажната собственост. Принципът на самоуправлението е в основана на организацията на живота в етажната собственост, в основата е съгласуването на правата на отделните обитатели и преодоляването на противоречията между тях. Управлението на общите части в сгради с режим на етажна собственост и надзорът за изпълнението на задълженията на обитателите принадлежи на общото събрание на избрания от него управител или управителен съвет.
Димитрина Чернева:
Управител, който сме свикнали да наричаме домоуправител.
Антоанета Цонева:
Домоуправител, да. Той, всъщност, вече легално не се нарича домоуправител. Това не е онзи човек, който ние в много ранно детство си спомняме с домовата книга, и така... Това не е този домоуправител, това са вече малко по различен тип обществени отношения.
Димитрина Чернева:
Обществени отношения, които до каква степен са изградени в рамките на нашия град, да кажем?
Антоанета Цонева:
Нормативната рамка, която урежда тези отношения, а сами разбирате, че те са много по-сложни от това, което може да разпише един закон или един правилник. Разбира се, това е Законът за собствеността, в частта си за етажната собственост, и Правилникът за управление реда и надзора на етажната собственост. В тази рамка можем да кажем, че са уредени тези отношения. Но пак казвам, те са много по-пъстри, те имат много повече нюанси. Става въпрос за човешки отношения, които са натоварени, комплицирани от ежедневието...
Димитрина Чернева:
Това е теоретичната рамка, ако мога така да се изразя. Но как е на практика, имате ли информация?
Антоанета Цонева:
... и в крайна сметка това е един смален модел на гражданското общество. Ако ние не се съгласим с това, че 20 души, примерно, условно казано, които живеят в една сграда, не могат да намерят причина да говорят помежду си за това как да живеят по-комфортно, как да живеят по-сигурно, как сградата да бъде по-добре отоплена или по-добре осветена, как около нея пространството да бъде по-прегледно, как детската площадка в съседство да бъде по-сигурна..., значи сме много далече от идеята за гражданско общество.
Димитрина Чернева:
На практика, може би, да, защото много често интересите на тези хора се разминават и всеки поема в посока, според познатата приказка рак, риба и щука... Ще продължим този разговор след музика...
... И сега, от теорията към практиката. Ще имаме възможност да разговаряме с един управител или домоуправител по старата терминология, през последните две години в жилищен блок в квартал Лозенец - в София, госпожа Бояна Тенева. Добър ден, г-жо Тенева!... Г-жо Тенева, чуваме ли се?...Очевидно има проблеми. Ще се опитаме да възстановим тази връзка...
... Г-жа Бояна Тенева, както вече ви съобщих, е домоуправител в жилищен блок в квартал Лозенец . Добър ден, г-жо Тенева, надявам се, че сега се чуваме добре?
Бояна Тенева:
Добър ден! Да, идеална е връзката.
Димитрина Чернева:
И така, тогава, когато става дума за етажната собственост или за това как да живеем заедно, Вие като човек с практика, кажете ни с какви проблеми се сблъскват най-често хората?
Бояна Тенева:
Най-често хората в етажната собственост и в частност в нашия вход се сблъскват с един много важен проблем според мен. Това, че хората не знаят своите права и не са информирани добре. И във връзка с това, аз искам да споделя мнението на хората, живеещи в нашия вход, че прекрасна беше тази инициатива, че се осъвремени правилникът за етажната собственост, въз основа на който ние успяхме да направим много неща в нашия вход.
Димитрина Чернева:
Споменахте за права и задължения на собствениците или обитателите на етажната собственост. Може би да ги изредите, накратко...
Бояна Тенева:
Да. Преди всичко живущите в нашия вход не знаеха, че имат правото, своето право, преди всичко, въз основа на този правилник, да се създаде примерният правилник за самия вход при нас. А този пък примерен правилник не знаеха, че трябва да се изгради на база на взети решения със събрание на живущите в този вход. От там вече идват и другите им права. Съвсем спокойно и свободно могат да излагат своите проблеми, за да могат да бъдат взети действително верните и точните, и актуалните решения за решаване на много важни въпроси във входа.
Димитрина Чернева:
А какви са примерните пунктове, които включва въпросният правилник, за който споменахте?
Бояна Тенева:
Ще Ви кажа. Ние гласувахме на едно от първите общи събрания... (аз бях управител от 19 октомври 2001 година до 19 октомври 2003 година) едно от решенията, които взехме на първото събрание беше, че всички плащания на режийните разходи трябва максимално да бъдат изплатени до 20-то число на следващия месец от живущите. Като беше обяснено, че когато имат затруднения собствениците на апартаменти за някакви заплащания, спокойно могат да споделят това с управителя и касиера и да се разсрочи плащането, но все пак да не стане практика за всички живущи във входа. И действително, ние такива случаи сме имали и сме отлагали плащането за едно лице, в рамките на три месеца.
Димитрина Чернева:
Да ни кажете, интересно е, кои са най-честите поводи за конфликти между съседите във Вашия вход?
Бояна Тенева:
Аз ще Ви кажа един животрептящ пример... В нашия вход, във връзка с новия правилник, има член, който визира, че трябва да се разреши проблемът с пребиваването на кучетата и заплащането на таксата. Много големи неприятности имах лично аз като управител, но независимо от това, на общо събрание, беше гласувано с мнозинство, че трябва живущите, които отглеждат кучета, да плащат такса от един лев. Във връзка с тази сумичка беше изказано становище, че това не е правилно, но аз обясних, че това е такса, която е минимална и тя е необходима за заплащане на режийните разходи асансьор, стълби, чистач и така нататък.
Димитрина Чернева:
Това месечна такса ли е ?
Бояна Тенева:
Месечна, да.
Димитрина Чернева:
Въведохте ли тази практика?
Бояна Тенева:
Въведохме тази практика и с удоволствие мога да Ви кажа, че независимо от негативизма, който беше в началото, след това нещата тръгнаха много добре и всички собственици на кучета много коректно и стриктно си плащат вноските.
Димитрина Чернева:
А това задоволи ли онези, другите, които не са собственици на кучета?
Бояна Тенева:
Ами, останалите доволни останаха, тъй като се получи едно равноправие. Даже имам съсед, който има и второ куче, та той си ги носи на ръка и, като се прибира, също си ги качва на ръка... Мисля, че се получи едно равновесие и когато се постави въпросът за това така ли ще продължи и занапред, аз казах, че е гласувано решение. Като имате предвид, че всяко едно общо събрание, което се провежда, протоколите с решенията и с лицата, които са присъствали и са гласували за тези решения, се закачват на едно табло. Имаме си специално табло.
Димитрина Чернева:
Един особено важен проблем. Предполагам, че най-сериозните проблеми, които възникват във връзка с управлението на етажната собственост, са тези, свързани с операторите на обществени услуги - Топлофикация , ВиК , Електроразпределение . При Вас, как решавахте тези проблеми?
Бояна Тенева:
За първи път бях управител и за мен беше много важно да мога да се справя. За да могат да се движат нещата, трябва да бъде установен определен ред. За тази цел, за всяка една дейност, която извършваме, са направени протоколи, в които са визирани лица, подписи и така нататък. Аз само искам да Ви кажа, че затова управление на нашето ръководство са направени 841 протокола за извършените дейности, между които са и дейности, свързани с: Комисия за регулиране на съобщенията , Евротур-сат , Центрум груп , Топлоразпределителен район София-Изток , Софийска вода , ДСК - клон София-4, Столична община, район Лозенец ... Имаме също връзки и с частни фирми... И най-напред, във връзка с това, искам да Ви кажа, че до Столична община сме написали три писма по наши, животрептящи проблеми. На тези три писма сме получили отговори, които все пак не са задоволителни. Най-новият отговор е, това е във връзка с поставяне на колчета за паркиране. Столична община, дирекция Транспорт ни уведоми, че независимо от нашите изложения и независимо от това, че в началото тя ни подкрепяше, сега тя ще ни вземе пет метра навътре от зелената площ, която е тревна площ, за обществен паркинг и ние, естествено, ще направим възражение...
Димитрина Чернева:
Тоест, ще търсите правата си като собственици... Тъй като се влошава изключително качеството на връзката, един последен въпрос как Вие, управителите, работите с районната администрация на Столичната община? Какви проблеми срещате?
Бояна Тенева:
Ще Ви кажа. С районната администрация на район Лозенец сме работили много добре. Те ни изпратиха през 2001 -ва година едно съобщение за участие в почистващи бригади. И ние се включихме активно. И аз съм дала, изпратила съм протокол за бригадата, за това кой е участвал и така... Но искам да Ви кажа и друго. Общо, ние до район Лозенец имаме изпратени шест писма по наши трептящи въпроси: окосяване на тревата, хигиената и така нататък, от които имаме и отговори. И във връзка с това, че те окосиха тревата, аз съм им изпратила и благодарствено писмо...
Димитрина Чернева:
Тоест... Както чувате, няма как да продължим този разговор. Това беше Бояна Тенева управител на жилищен блок в квартал Лозенец в София. Доколкото разбираме, инициативата е в наши ръце.
... И като стана дума за отношенията между управителите на етажната собственост и районната администрация, по места, в Столичната община, нека чуем и кмета на район Триадица към Столичната община Емил Милев.
Емил Милев:
Проблемите на етажната собственост, доколкото идват при мен като жалби и молби, са някъде около 30% от общия брой на жалбите към кметството. Те са неща, общо взето свързани със съвместното съществуване на отделните фамилии в един блок, свързани с проблеми на чистотата, на канализации, на водопровод, неспазване на почивни времена, определени от самия управителен съвет, въпрос, свързан с почистването на градинките, наличието на кучета, плащането на такси, събирането на парични средства за общото поддържане на частите в етажната собственост... Ето това са, общо взето, жалбите, които идват при нас.
Димитрина Чернева:
Казахте проблеми, свързани със съвместното съществуване на фамилиите, а как точно районната администрация решава тези проблеми?
Емил Милев:
Ние сме може би първият район в София, който преди година и половина пое инициативата да размножи Правилника за етажната собственост, Правилника за управление реда и надзора на етажната собственост и да го разпространи на всички домоуправители, живеещи на територията на район Триадица . До този момент всъщност, в резултат на нашия повик, дойдоха около 380 управители на етажна собственост, раздаден е на всеки един от тях този Правилник, плюс национален флаг и карта на район Триадица . Тоест, ние разполагаме в момента с един брой от около 80% от управителите на етажната собственост, които сме обхванали на територията на район Триадица .
Димитрина Чернева:
Вие имате ли наблюдения, в рамките на тази година, година и половина, вече, както споменахте, откакто е изготвен този правилник, как се работи по места, как се решават подобни проблеми?
Емил Милев:
Да, имам наблюдения. Просто намаля броят на жалбите, които касаят етажната собственост. Хората, които идват при мен на прием, аз на всеки един от тях раздавам този правилник и по този начин, всъщност, нещата общо взето тръгнаха. Предстои да бъде направен регистър на тези управители на етажната собственост. Това ще бъде ангажимент на всеки кмет, той ще си определи един човек, който да отговаря за тези хора. Но тук, пък, проблемът възниква с това, че мандатът на един управител на етажна собственост е две години. Какво става след това? Кой ще има ангажимента да актуализира тази база данни? И вторият проблем, който възниква, е, че не всички блокове на територията на района имат изградени такива управителни съвети и имат управители на етажната собственост. Няма нормативен документ, който да задължава гражданите да правят това.
Димитрина Чернева:
Не е ли задължение на Столичната община да бъде изработен такъв документ?
Емил Милев:
Не знам чие задължение е. Но, всъщност, не знам как можем да задължим хората, живеещи в блоковете, да си създават такива управителни съвети?...
Димитрина Чернева:
Кои са най-честите поводи и причини за конфликти между хората, които живеят в една жилищна сграда, в един блок, или гражданите - от една страна и административните органи и служби - от друга?
Емил Милев:
Няма такива неприятни ситуации. Ние комуникираме с гражданите, когато те дойдат тук, на място, да попълнят съответната молба. Ние сме длъжни в определения срок да отговорим на техните жалби, пращаме хора по места и така. На нашите, на нашата, общинската собственост, имам предвид, че в някои от блоковете имаме общински апартаменти, в наемните договори сме записали задълженията на нашите наематели да плащат консумативи, ток, вода, парно, да участват в общите разходи и в поддръжката на общите части на сградата. Всъщност, проблемите на етажната собственост се решават от общото събрание. Общото събрание се събира, протоколира се даденият проблем. След това те могат да потърсят решаване в Районния съд.
...
Димитрина Чернева:
Слушате Общинския радиофорум по програма Хоризонт , съвместна рубрика на Фондацията за реформа в местното самоуправление и Българското национално радио. Темата днес е: Управлението на етажната собственост или как да живеем заедно . Гости в студиото са Антоанета Цонева- омбудсман в Столичната община и Росен Желязков секретар на Столичната община. Чухте преди малко интервюто с кмета на район Триадица Емил Милев. Въпросът, който зададе г-н Милев, е как могат да бъдат задължени живеещите в определен жилищен блок да създадат такива управителни съвети, тъй като няма, каза той, определен нормативен документ, който да задължава гражданите да правят това. Така ли е, г-жо Цонева?
Антоанета Цонева:
Да, така е. В крайна сметка, няма как някой да упражни власт и да принуди хората да направят това. Всеки един има свои договорни отношения с доставчиците на услуги и съответните договори за заплащане на най-различни сметки. Но възникват най-често проблеми около оспорването по отношение на това как е разпределена топлоенергията. Да не говорим пък, че като цяло тази сфера е много сложно уредена, на принципа на китайското село, в което всички са задължени към Топлофикация , без оглед на това, дали реално потребяват или не потребяват топлинна енергия. Просто в Закона за енергетиката, образно казано, е разписано, че това е колективна услуга. И за да могат всички да се откажат от доставката на топлоенергия, това трябва да бъде решение на всеки собственик в сградата. И пак стигаме до момента, в който това решение трябва да бъде легализирано - чрез едно общо събрание, чрез полагане на подписи, чрез занасяне, съответно, в управлението на Топлофикация и доказване в посока на това, че да, ние всички не желаем повече да бъдем потребители на топлинна енергия. Ето, това е една хипотеза, да речем. Много от въпросите, с които гражданите идват в нашия офис, ние нямаме право да се занимаваме с политиките на търговските дружества, но пък сме длъжни да съдействаме и да посочваме правилния адресат на тяхното искане. А това, след като си на нула , тоест, абсолютно не потребяваш топлинна енергия, какво плащаш?! И тук стигаме до едни много сложни формулировки за това как се разпределя топлинната енергия, която се излъчва от сградната инсталация и така нататък, и така нататък...
Димитрина Чернева:
Нещо, за което на нас като на потребители, ни е необходим курс по висша математика.
Антоанета Цонева:
Не само това, очевидно това е необходимост, този курс трябва да преминат и членовете на българския парламент. Защото се оказа, че докато някой в кулоарите ядял баклавички, аз така прочетох, в зала, депутат от опозицията, внася текст, който изцяло променя режима, в който ще бъдат структурирани сметките на потребителите. След което абсурдите продължават в посока на това, че министърът на енергетиката излиза и тълкува този акт в посока на това, че той не е това, което поправката сочи. Макар че безспорно, нека да завърша, един нормативен акт се тълкува от органа, който го е приел. И в момента питаме...
Димитрина Чернева:
Кой има право да тълкува министърът или парламентът?
Антоанета Цонева:
Не, това безусловно не го питаме, то е разписано. Аз го давам този пример, за да илюстрирам колко сложна материя се урежда в рамките на етажната собственост. И как неминуемо ще се стигне до самоорганизиране на такова ниво, в което правата и интересите на собствениците в етажната собственост и на наемателите и ползвателите трябва да бъдат в достатъчна степен защитени. Тогава, по естествен път, те ще започнат да избират свои представители, които са в състояние да ги представляват както пред администрацията, така и пред операторите на обществени услуги.
Димитрина Чернева:
Неминуемо, казвате, ще се стигне до самоорганизиране. Твърде оптимистично звучат тези думи. Другата възможност е да се стигне до самоизтребване, колкото и силно да е това. Но пък и сигналите, които дават управляващите, са различни и разнопосочни. И в случая с Топлофикация , която получаваме като потребители, така или иначе, не стана ясно кой ще плаща повече - този, който е на нула , или този, който ползва топлоенергия. Така или иначе, онова, което стана ясно - много са проблемите пред собствениците на етажна собственост. Да, г-н Желязков?
Росен Желязков:
За да завършим, понеже към патетика отидохме, аз ще апелирам етажни собственици, организирайте се!
Димитрина Чернева:
Благодаря Ви за участието. Росен Желязков секретар на Столичната община, Антоанета Цонева омбудсман към Столичната община. Темата днес - управлението на етажната собственост или как да живеем заедно. Вие бяхте с поредното издание на Общинския радиофорум . Тук слагаме и точката на днешното издание на Хоризонт до обед . Дочуване от Даниел Тонев, Боби Бобчев, Жени Монева, Ани Костова и Димитрина Чернева.