ПРАВНО - ТЕХНИЧЕСКА КОНСУЛТАЦИЯ

СПЕЦИФИЧНИ ИЗИСКВАНИЯ ОТ НАРЕДБА 5/98г.

Арх. Антон Каравелов

Практическите въпроси по темата са зададени от общински специалисти при провеждане на квалификационни курсове. Те се отнасят за специални случаи, които мимоходом са споменати в Наредба 5 от 1998 г. и имат нужда от обяснения и дебатиране.

1. Какво трябва да съдържа една виза, дадена от главния архитект на общината? Следва ли да има коти и мерки, след като визата е извадка от ЗРП, в който план няма размери, а съгласно чл. 48 ал. 2 ППЗТСУ се дават само характерът и начинът на застрояване?

Точни и ясни подробности за съдържанието на издаваните визи за проучване и проектиране от главните архитекти на общините няма. Единствено в чл. 220 ал. 2 т. 2 ППЗТСУ се посочва: Проектите се одобряват от главния архитект на общината, след представяне на документ за собственост и по т. 2 - скица (виза) за проучване и проектиране, която представлява извадка от действащия подробен градоустройствен план, с указване на всички необходими точни данни, коти, разстояния до регулационни линии и условия за строителство. Това означава, че главният архитект доуточнява извадката от ЗРП, която не съдържа коти и разстояния, а съгласно чл. 48 ал. 2 ППЗТСУ с нея се дават само характерът и начинът на застрояване (етажност и свободно или свързано застрояване).

От това става ясно, че е голяма отговорността на главния архитект при даване на виза. Неизяснено остава понятието точни данни : Ще се предвиди ли полуподземен етаж и неговото съдържание? Ще бъде ли изпълнено изискването на чл. 57-а от Наредба 5 от 1998 г., с обозначението в приземния (първи) етаж на магазини ( М ), гаражи ( Г ) или други нежилищни помещения с обозначение М/Г ? Каква ще бъде формата и наклоните на покривите? В подпокривното пространство на сгради със скатен покрив ще има или няма да има ателиета? И с това съвсем не се изчерпват всички детайли.

Когато по ЗРП е предвидено свързано (сключено) застрояване, съгласно чл. 62 ал. 4 ППЗТСУ не се съставя КЗСП, когато застрояването е свързано само за два парцела. В този случай е задължително визата да се даде и за съседното застрояване в парцела, с оглед да се спазят изискванията на чл. 68 и чл. 72 от Наредба 5 от 1998 година.

2. Може ли да се измества застрояването в даден парцел, предвид обстоятелството, че по ЗРП е дадено на около три метра от уличната регулация, но на четвъртия метър съществува стар, добре оформен кладенец и следва да се запази при новото застрояване?

Както знаете, в ЗРП не се посочват коти и мерки. При даването на виза главният архитект се съобразява само с характера и начина на застрояването. То може да бъде е: малкоетажно (до три етажа включително), средноетажно (на четири и пет етажа) и многоетажно (на шест и повече етажа). Застрояването, от своя страна, може да бъде свободно и свързано (чл. 106 ал. 5 - 6 ППЗТСУ и чл. 49 от Наредба 5 от 1998 г.).

Още през 1990 г. с Указание 91-00-177 от 1990 г. Министерството на строителството, архитектурата и благоустройството даде следните пояснения:

- без да се извършват процедури по частично изменение на ЗРП, могат да се преместват сградите, предвидени в ЗРП, при спазване на правилата и нормите по ТСУ и без да се допускат отклонения от общите правила и нормативи; това се отнася и до изместването на предвидената по ЗРП сграда, като се запази старият, добре оформен кладенец;

- след като се спазват характерът и начинът на застрояване, ще могат да се предвиждат надстроявания на сгради, включително и извършване на пристрояване, при същите условия; и в този случай не следва да се допускат отклонения;

Цялата разпоредба бе включена в новия чл. 84-а на ППЗТСУ (ДВ, бр. 6 от 16.01.1998 г.). Тази разпоредба ще улесни както инвеститорите, така и общинските длъжностни лица, като се спестяват време и средства, и няма да се налага частично изменение на ЗРП

3. Във визата достатъчно ли е само цитирането на чл. 16 от Наредба 5 от 1998 г. от общинските служители?

Разбира се, цитирането само на чл. 16 от Наредба 5 във визата не е достатъчно. Би следвало да се знае в коя устройствена зона попада парцелът, за да се съобразим с технико-икономическите показатели. Съществуваше задължение в тригодишен срок от първоначалното публикуване на Наредба 5 (ДВ, бр. 48 от 1995 г.), да се определят жилищните устройствени зони (чл. 4 ал. 5 от Наредба 5 от 1995 г.). Само за малките населени места и за вилните зони това не беше задължително. При всички случаи, малките населени места се застрояват по чл. 13 от Наредба 5, а вилните зони - по чл. 30 и 31 от Наредба 5.

Определянето на устройствените зони в дадено населено място е първичното, с оглед да се спазват съответните показатели. Не е все едно дали зоната е предимно жилищна (ЖП), смесена жилищна (ЖС), или централна зона (СЦ). Това има значение за изчисляването на технико-икономическите показатели: кинт, плътност на застрояване, свободна и озеленена площ в парцелите. А те са различни!

Когато в градоустройствения план не са определени устройствени зони (а това са всички ОГП и ЗРП), техният обхват и граници се определят със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройство, по предложение на общинските съвети. Това следва да се направи, ако до сега не е свършено

4. Може ли да не се ограничава дълбочината на застрояване в парцелите?

Дълбочината на застрояване се определя в чл. 55 от Наредба 5 от 1998 г. - това е разстоянието от външната строителна линия до срещуположната вътрешна строителна линия. При прилагане на чл. 62 т. 1 (за малкоетажно застрояване с височина до 10 м.) и на чл. 63 т. 1 от Наредба 5 от 1998 г. (за средно- и многоетажно застрояване), винаги имаме предвид, че става въпрос за една дълбочина от 14 метра за жилищното строителство. Когато тази дълбочина е над 14 метра, разстоянията до страничните регулационни линии се увеличава с 30 на сто. Това е лесно разбираемо, защото биха се нанесли щети на съседните имоти (чл. 63-а от Наредба 5).

С публикуването на чл. 55-а от Наредба 5 настъпиха някои промени, а именно:

- дълбочината на застрояването не се ограничава, ако са спазени пределно допустимите нормативи за плътност на застрояването ( П ), коефициентът на интензивност на застрояване ( Кинт ), свободната и озеленена площ в парцела, както и разстоянията до регулационните линии и между сградите в два случая:

- при свободно застрояване в парцелите;

- при свързано застрояване само в два парцела; при повече на брой парцели, би се получила стена и ще се влоши проветряването и осветяването на съседните застройки, и от там понижение на комфорта на обитаване.

Когато говорим за дълбочината на застрояване, не можем да не споменем и трите особени (нестандартни) случая, а именно:

а) Ако дълбочината на приземния (първия) етаж, а не партера , има и по-голяма дълбочина на парцела - 30 и повече метра, то дълбочината на застрояване не се ограничава и за по-горните етажи над приземния. За подобряване на осветлението и проветрението на помещенията при такава голяма дълбочина се прибягва до вътрешни дворове (артиуми).

б) Калканите при свързано застрояване по принцип следва да се покриват напълно в хоризонтално и във вертикално отношение (чл. 68 и чл. 72 от Наредба 5 от 1998г.). Допустимо е и да не се покрият калканите, когато покриването им не води до нарушение на други нормативи. В този случай непокритите части се оформят с изработването и одобряването на частичен квартанозастроителен и силуетен план (Ч КЗСП) или архитектурен проект. КЗСП е за предпочитане, защото се допускат отклонения от общите правила, норми и нормативи и, съгласно чл. 61 ППЗТСУ, те могат да се допуснат само с КЗСП.

5. Говорим за издаването на визи за проучване и проектиране. Каква валидност имат те?

Визата неправилно се сравнява от някои специалисти от техническите служби с издаването на скица - копие от ЗРП. Последната има валидност само шест месеца. След изтичането им скицата трябва да се завери или да се извади от общината нова скица.

Съвсем друг е въпросът с визите. Те важат докато е в сила подробният градоустройствен план, от който са издадени (ЗРП или КЗСП). Може да минат и години, а визата да бъде в сила, ако не е допуснато частично или цялостно изменение на застроителния и регулационен план.

Последни изменения на основни документи по ТСУ:

1. ЗТСУ - ДВ, бр.104 от 1996г., бр. 41, 79, 89, 124 и 133 от 1998г., ДВ, бр. 26 от 1999г.
2. ППЗТСУ - ДВ, бр. 2 от 1996г., изм. и доп. бр. 6, 14 и 140 от 1998г., ДВ, бр. 21 и 51 от 1999г.
3. Наредба 5 - ДВ, бр. 48 от 1995ж., изм. и доп. бр. 30 от 1996г., и бр. 7 от 1998г.